低容积率项目热度高溢价受认可最理想的容积率是多少？

2022-04-21 10:37:59 来源：广州日报

名词解释：什么是容积率

容积率，是指一个小区的地上计容总建筑面积与用地面积的比率。例如，某地块面积为1万㎡，允许修建的总建筑面积为1.5万㎡，则该地块容积率为15000/10000=1.5。因此，同一块地，盖的房子越多，建筑面积越大，容积率就会越高。因此，对于购房者而言，容积率是影响居住舒适度的重要参考指标之一。

低容积率项目热度高

溢价受认可

“受到项目规模的影响，低容积率项目的成交量和成交金额不一定很大，但热度很高去化较好。”深耕项目一线多年的中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，市场的成交数据也支撑了这一判断。以去年年底入市的保利招商海珠天珺为例，作为琶洲板块稀缺的低密小区，容积率为2.8，在总价较高的情况下开盘去化率达100%。而在今年三月首开的侨鑫汇景台，项目容积率仅为1.94，虽然在市场低位入市也给出了去化六成的成绩单。从土地市场的数据来看，在2021年容积率在1~2和2~3之间的地块溢价率分别为43.88%和8.71%，明显高于其它较高容积率地块。“低容积率的溢价是被市场认可的。”黄韬说道。在广州楼市中，低容积率产品成为了难得的共识区域。对此，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，低密度的产品一方面是购房者对于居住质量要求不断提升的需求，另一方面也是开发商丰富产品形式、提升溢价率的重要手段。

密度并非越低越好容积率“3”最理想

低容积率项目之所以热度高，可以总结为宜居性及稀缺性两大原因。一般而言，小区容积率越低代表其密度低，绿化率以及楼间距都会越好，这使得房间内的通风及采光更优秀，住起来更舒服;反之，容积率越大，代表着共享小区公共资源的人也就越多，也就越觉得拥挤，电梯等待时间长。此外，高密度的居住人口还会对项目内的健身场所、儿童活动区域、会所核心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。

另一方面，稀缺性则是从根本上决定该类产品价值的原因。在广州的中心城区，由于土地资源紧缺，多数楼盘被规划为高密度、超高层住宅。从近五年的土地出让数据显示，容积率在5以上地块占比逐年升高，而相对应的容积率在3以下的地块占比则逐年降低。“从集约用地的角度来说，未来项目的容积率从趋势上来说将会越来越高。”肖文晓表示，这决定了低密度产品的稀缺性。

既然如此，那是否代表买房时容积率越低越好呢?“不是的，低密度当然是舒服，但一方面需要支付额外的溢价，另一方面教育、医疗等配套都需要一定的居住密度作为支撑，过低的容积率很多时候是以牺牲便利度为代价。”黄韬表示，通常来说容积率低于1.8时则代表土地利用率较低需要支付高昂的价格，不适合普通购房者。“以一个面积10万~20万平方米、2000户左右规模的中等楼盘为例，一般认为‘3’左右的容积率性价比较高，生活舒适的同时，在市场上也好流通。”

与此同时，黄韬还指出，在中心城区与外围区域，对于容积率的要求应该有所区别。“中心城区而言，低于‘5’的容积率都是比较舒适的。”而从市场综合数据来看，一个居住体验良好的小区，高层住宅容积率不超过5.0，多层住宅不超过3.0。

专家建议：

识破“3的障眼法”

“为什么一个容积率在‘3’左右的项目，看沙盘时仍然感觉比较密?”许多有经验的置业者，在看盘时都会有这样的疑惑。这是因为开发商在打造“低密度”时往往会使用“高低配”的“小技巧”。据了解，地块的容积率往往是固定的，而市面上的新盘多为混合排布，即建筑上采用高层+洋房、高层+小高层+洋房、小高层+洋房+别墅等不同的搭配，在多样化的产品设计之下，容积率数值必然面临着被“平均”的问题。“因此在看容积率的时候，一定要区分清楚项目容积率和不同组团密度之间的区别。”黄韬建议道，购房者看房时应该要综合建筑密度、楼栋布局等多项指标进行参考。

肖文晓则表示，对于居住舒适度有明确要求的购房者，走出项目展厅，通过看实体板房、小区环境来建立现场感非常重要。“部分实在无法实现现场看盘的一手楼盘，建议可以通过公示的规划图和项目文件等，对相关信息进行验证。”但与此同时，肖文晓也指出，容积率是一个固定的数字，但项目的规划排布、园林打造等都会对居住体验带来明显影响。“选择在社区园林打造方面有口碑的开发商，例如龙湖、绿城等不失为一个捷径。”

此外，专家表示，考虑容积率还应结合这些参数看，一是绿化率，这一数据与容积率相关度较强，一般来说绿化率低于30%的小区密度较高。二是楼间距，按有关规定，以冬天的日照时间不少于60分钟为准则，楼高与楼间距的比例应约为1：1.2。以一栋标准层高2.9米24层的楼房来说，总高度为69.6米，其与前面同样配置楼栋间距应为83.52米。当然，实际中还需要考虑不同城市日照时间区别及不同楼层的区别。三是梯户比，一般来说，别墅、洋房、小高层的梯户比都为一梯一户或是一梯两户，而高层多为2梯4户或6户或者3梯8户等。